De 1,5 a 3 salarios mínimos: alquilar cuesta el doble que hace dos años atrás

Si tener una vivienda propia ya era, para gran parte de las familias argentinas, una deuda arrastrada por décadas, alquilar se convirtió en este último tiempo también en un “lujo”. En Argentina, más del 20% de los hogares vive en una vivienda alquilada, una cifra que creció un 70,4% desde 2010, muy por encima del aumento total de los hogares y que expone con claridad el proceso de inquilinización. Sin embargo, ese crecimiento se da en un contexto de fuerte deterioro en la accesibilidad: desde fines de 2023, los precios de los alquileres aumentan por encima de la inflación y, sobre todo, de los salarios, al punto de que alquilar demanda una porción creciente del ingreso -que ya supera el 50%- y se vuelve inaccesible incluso para sectores con empleo formal.

Esto ocurre en un escenario en el que, tras los primeros dos años de gestión de Javier Milei, el aumento del alquiler resultó superior al 500% en todas las regiones del país (la inflación rondó el 290,0%). A contramano, el índice de salarios total del INDEC -por ejemplo- creció en ese mismo periodo un 263,0%. Si se compara con el salario mínimo, el deterioro es aún mayor: se necesitan 3,1 salarios para cubrir el pago mensual, un el doble que hace solo dos años (1,5 salarios mínimos en 2023).

Las consecuencias de la “libertad” del mercado de la vivienda son contundentes: los precios avanzan a un ritmo mayor que los ingresos, los ajustes se vuelven más frecuentes y más altos, y los costos de renovación elevan la barrera de entrada, a la par que crecen los desalojos por la imposibilidad de pago.

Alquileres por arriba de la inflación y los salarios 

A pesar del incremento de la oferta de propiedades en alquiler tras la derogación de la Ley Nacional de Alquileres (N°27.551) en diciembre de 2023, lo cierto es que los precios continuaron creciendo a un ritmo superior al de la inflación y los salarios, dejando en evidencia la cada vez mayor dificultad para sostener el pago de una vivienda en Argentina. 

Si se analizan las las aperturas del Índice de Precios al Consumidor (IPC-INDEC), se observa que el alquiler fue uno de los componentes que más aumentó en términos acumulados entre diciembre 2023 e igual mes del 2025.  En consecuencia, en los primeros dos años de gestión de Javier Milei, la suba del alquiler resultó superior al 500% en todas las regiones del país. 

En las regiones GBA, Pampeana, Noreste y Patagonia, el alquiler de la vivienda fue el componente de mayor aumento después de los gastos de Electricidad, gas y otros combustibles, y en Noreste después de Transporte público y Tarifas.  En promedio, la variación del alquiler fue 3 veces superior a la de los precios generales.

“Los alquileres fueron aumentando interanualmente mucho más que el nivel general de precios desde la segunda mitad del 2024. Hasta entonces, y en toda la serie desde 2017, los alquileres habían variado por debajo de la inflación”, detalló un informe sobre el mercado de alquileres a nivel país, presentado por el Centro de Estudios Derecho al Futuro (CEDAF). 

La decisión de la gestión libertaria de derogar la Ley que buscaba fijar condiciones claras para más del 20% de los hogares del país que dependen de un alquiler para tener un techo donde vivir, dio lugar a la imposición de actualizaciones trimestrales o cuatrimestrales para los ajustes y contratos de un año de duración o hasta semestrales. 

El documento al que accedió este medio comparó también los precios de alquileres ofrecidos en portales inmobiliarios con el IPC-INDEC y el IPCBA, que calcula el Instituto de Estadística y Censos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Las conclusiones son convergentes: los alquileres crecieron por encima de la inflación en todo el período 2024-2025. “Con excepción de algún trimestre, en la mayor parte del período los valores de los alquileres crecieron más que el IPC, destacándose fines de 2023, principios de 2024 y todo el año 2025”, puntualizaron.

En términos acumulados, en los dos primeros años de gobierno de Milei, la variación entre el cuarto trimestre del 2025 versus igual período de 2023 arroja un crecimiento del 234,3% del IPC, que es ampliamente superado por el aumento en los alquileres ofrecidos, que se ubicó alrededor del 300%.

La situación se repitió en lo que va del 2026. Según el último dato disponible, “otra vez el alquiler de vivienda aumentó casi el doble que la inflación en el último año”, indicaron desde el espacio Inquilinos Agrupados. El IPC-INDEC de marzo marcó una suba interanual del 32,6% mientras que el alquiler escaló 52,3%.

En paralelo, los alquileres medidos en dólares alcanzaron los valores más altos de la serie histórica desde 2009, lo que elevó significativamente la rentabilidad para los propietarios. “La rentabilidad bruta promedio de los alquileres está en máximos históricos, duplicando o triplicando en algunos casos, la previa al gobierno de Milei, y muy por encima de los niveles considerados habituales en estándares internacionales”, indicaron desde el CEDAF.

No hay ingreso que alcance

Además de analizar la suba de precios de los alquileres, un punto clave es contrastarlos con la evolución de los ingresos ya que permite dar cuenta de las posibilidades de acceso de las familias a un techo donde vivir. Todos los indicadores de ingresos de los trabajadores y de la clase media cayeron en términos reales en 2024 y 2025 y bastante por debajo de los precios de los alquileres, lo que provocó un deterioro acumulado de la accesibilidad al alquiler.

Según el centro de estudios económicos, tomando el índice de salarios total del INDEC, el indicador creció 262,7% entre el cierre del 2023 y fines del año pasado, mientras que los alquileres escalaron alrededor de 300%. No obstante, al desagregar por sector, se advierten grandes disparidades: los que más perdieron fueron los trabajadores del sector público ya que los alquileres crecieron 1,5 veces los salarios, en tanto que los salarios del sector privado registrado se ubicaron 7% debajo de los alquileres.

Si se analiza a partir de las remuneraciones del sector privado registrado (SIPA) el resultado es similar. Desde 2024 los alquileres comenzaron a crecer muy por encima de las remuneraciones del sector privado registrado (300% versus 206,3%, respectivamente), ampliando fuertemente la brecha en todas las regiones. Los picos de las brechas se alcanzaron en 2023 en CABA y GBA, y en 2024 o 2025 en el resto de las regiones.

Del mismo modo, si la comparación se hace contra el Salario Mínimo Vital y Móvil (SMVyM) el deterioro es marcado: se necesitan 3,05 salarios para costear un alquiler, el doble de los 1,5 salarios que se requerían hace solo dos años atrás. "Mientras los salarios pierden frente a la inflación, los alquileres van por encima, con un resultado cada vez más abrumador ya que los ingresos alcanzan para menos alquileres”, señaló el informe de los especialistas Diego Rodríguez y Mariana Andino.

Los datos evidenciaron el cada vez mayor esfuerzo salarial de las familias para hacer frente a este gasto mensual En el último trimestre de 2025, un alquiler demandó un esfuerzo salarial del 40,1% para un departamento dos ambientes y del 54,9% para un departamento tres ambientes para una remuneración promedio del sector privado registrado ($1,84 millones) , alcanzando un pico histórico desde 2009. En los dos años de administración libertaria, superó ampliamente los promedios de la serie histórica: 25,6% y 33,7%, en cada caso.

“En el contexto de caída de los ingresos reales de la población, el ajuste de los alquileres por IPC hace que aquellos hogares inquilinos que comenzaron a alquilar o renovaron en los últimos dos años deban destinar cada vez parte de sus ingresos para el alquiler, sobre todo en aquellos sectores que perdieron mucha capacidad de compra versus la inflación como trabajadores del sector público y en menor medida del sector privado registrado”, alertó el CEDAF.

Panorama regional

Si se pone la lupa por jurisdicciones se observa que las proporciones más altas de inquilinos se registran en CABA (36,8% de los hogares), Tierra del Fuego (32,3%), Santa Cruz (30,2%) y Córdoba (28%). La provincia de Buenos Aires, por su parte, se ubica en una posición intermedia (19,3% de los hogares). 

En cuanto al aumento de los alquileres, fue generalizado en todas las regiones del país, aunque con diferencias territoriales. Las mayores subas se registraron en el interior del país -especialmente en la Patagonia y el Noreste- mientras que en la Ciudad de Buenos Aires el crecimiento fue relativamente menor debido al fuerte aumento de la oferta de unidades en alquiler, influenciado también por la caída del turismo internacional y el traspaso de alquileres temporarios a otros de más largo plazo.

En detalle, en CABA el valor promedio de un alquiler mostró un incremento al cierre del 2025 del 232,6% con respecto a dos años atrás. Por otro lado, donde más aumentaron los alquileres en términos relativos fue en Patagonia -debido a la mayor demanda producto del crecimiento de la actividad hidrocarburífera- con variaciones del 552,2%, siendo de las más altas junto con las de la región Noreste (+582%). En el caso de los partidos del Gran Buenos Aires, las variaciones fueron en torno al 237,9%.

Por último, la dinámica de los últimos dos años dejó en evidencia un cambio de fondo: los alquileres se consolidan como uno de los principales factores de presión sobre los ingresos de los hogares, en un contexto donde el salario perdió capacidad de compra. Cuando sostener un techo exige más de la mitad del ingreso, la vivienda deja de ser un derecho garantizado y pasa a depender, cada vez más, de la capacidad de cada quien para intentar tener un techo donde vivir.