El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires sufrió un brusco freno en el último tramo del año, después de varios meses de crecimiento impulsado principalmente por el crédito hipotecario. La firma de escrituras y las operaciones con financiamiento registraron una caída que sorprendió a muchos, interrumpiendo una racha de 43 meses consecutivos de crecimiento interanual.
En concreto, se realizaron 5250 escrituras de compraventa en noviembre, lo que representa una baja del 8,8 por ciento respecto al mismo mes del año anterior y una caída del 25,2 por ciento en comparación con octubre, mes en el que se alcanzaron 7018 actos formales. Octubre, a su vez, había sido uno de los mejores meses en casi tres décadas, con un crecimiento del 17,2% interanual, pero esos números respondían a operaciones iniciadas en meses previos con tasas de interés más bajas y un contexto preelectoral estable.
El monto total involucrado en las escrituras de noviembre llegó a $885.985 millones, un incremento del 51,5 por ciento interanual. El valor promedio por operación fue de $168.759.187 (equivalente a US$115.718), lo que implica un aumento del 66,1% en pesos y del 16,3 por ciento en dólares en comparación con el año anterior.
Aunque noviembre mostró un enfriamiento, el balance acumulado del año sigue siendo positivo. En los primeros 11 meses de 2025, se contabilizaron 13.065 operaciones con hipoteca en CABA, un aumento del 238 por ciento respecto al mismo período del año anterior.
Los motivos de la caída de las ventas de propiedades
Uno de los factores que explica el desplome de noviembre es la fuerte caída del crédito hipotecario. Después de un pico en octubre con 1501 actos formales, en noviembre las hipotecas se redujeron a 737 escrituras, una baja del 22,4 por ciento interanual y casi la mitad respecto al mes anterior. Este descenso fue especialmente marcado tras el “mejor mes hipotecario de este nuevo ciclo”.
El endurecimiento de las tasas bancarias fue el principal detonante de esta caída. El crédito hipotecario UVA, que había impulsado el mercado en meses previos, terminó más rápido de lo previsto. En noviembre, el desembolso fue de US$180 millones, la cifra más baja del año y un retroceso del 51 por ciento frente a los US$372 millones de octubre, volviendo a niveles similares a los del mismo mes del año anterior.
Las altas tasas, el agotamiento del stock de solicitudes, el retiro de varios bancos y el contexto electoral provocaron esta pausa en el mercado. Para que el sector se reactive, es necesario un mejor panorama macroeconómico que permita bajar las tasas y mejorar la capacidad de fondeo.
En noviembre, la tasa promedio pactada fue del 5,9%, la más baja desde abril, gracias a la mayor participación del Banco Nación, que sostiene el mercado. Además, el plazo promedio de los créditos se extendió a 25,2 años, buscando reducir la cuota inicial y facilitar las operaciones.
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Esta desaceleración también se refleja en los precios. Mientras que hasta octubre el 90 por ciento de los barrios porteños mostraba aumentos, en noviembre el panorama se dividió: el 50 por ciento de los barrios mantuvo subas, pero el 40 por ciento registró bajas, según datos de la plataforma inmobiliaria Zonaprop.
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