El mercado inmobiliario de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) suma una nueva herramienta basada en inteligencia artificial para analizar la información que circula diariamente en los portales: MapComercial, una plataforma argentina que todas las noches releva más de 50 mil propiedades residenciales y comerciales, verifica cuáles continúan publicados y cruza sus datos para detectar diferencias de precios y características que pueden pasar inadvertidas para compradores y vendedores.
El último informe de la plataforma, publicado este 1 de octubre, muestra hasta qué punto se redujo la oferta de departamentos de bajo precio. Actualmente hay 102 unidades en venta por menos de US$40.000 en toda la Ciudad, apenas el 0,7% de los 15.711 departamentos publicados. La mayoría se concentra en Villa Lugano, Constitución, La Boca y Villa Soldati.
La plataforma sostiene que uno de los problemas del mercado es que una parte de los avisos disponibles en internet queda publicada aún cuando la propiedad ya fue vendida o retirada. Por eso, uno de los primeros pasos de su sistema consiste en verificar diariamente la vigencia de las publicaciones. Después, la inteligencia artificial analiza la información de cada aviso y la cruza con otras variables, como el barrio real de la propiedad, su antigüedad, tamaño y cantidad de ambientes.
“Hoy, el que compra o alquila llega a la negociación con un aviso, y el aviso lo escribió el que vende”, explicó Mia Cuadra, directora de MapComercial. Según planteó, la plataforma busca aportar información para determinar si una propiedad continúa disponible, si está correctamente ubicada y si el precio solicitado guarda relación con el mercado.
Diferencias de precio por el barrio declarado
Uno de los datos que aparece en el informe está relacionado con la ubicación de los inmuebles. Según el relevamiento, 29 departamentos que de acuerdo con el catastro están ubicados en La Boca son publicados como si pertenecieran a Barracas. La diferencia no sería solamente nominal. Esas propiedades tienen un precio solicitado 35% superior al de los departamentos que sí están identificados como pertenecientes a Barracas, de acuerdo con el análisis realizado por MapComercial.
La antigüedad también aparece como una variable relevante. Al comparar propiedades del mismo barrio, tamaño y cantidad de ambientes, los departamentos de entre 31 y 45 años tienen un precio por metro cuadrado 31% inferior al de aquellos de entre 6 y 15 años.
Sin embargo, el informe señala que la caída de precios asociada a la antigüedad se desacelera después de los 30 años. Para quienes buscan una propiedad como inversión, esta diferencia puede modificar la relación entre precio de compra y alquiler: según los datos de MapComercial, los departamentos más antiguos se adquieren un 31% más baratos, mientras que sus alquileres son apenas un 14% inferiores. La plataforma calcula, a partir de esa relación, una rentabilidad aproximadamente 25% superior.
Qué ocurre con las propiedades más baratas
El segmento de departamentos de menor valor también muestra movimientos en los precios. Desde julio, entre las unidades de hasta US$60.000 que modificaron su precio, 121 registraron bajas y solamente 17 aumentaron su valor. De los 102 departamentos que actualmente se ofrecen por debajo de los US$40.000, 81 cuentan con escritura y se comercializan al contado, según el relevamiento.
Para MapComercial, el acceso a información comparable es una parte central de cualquier operación inmobiliaria. La plataforma plantea que datos sobre precios, ubicación y evolución de las publicaciones, que históricamente estuvieron más disponibles para grandes inmobiliarias y desarrolladores, pueden utilizarse también para quienes buscan comprar, vender o alquilar.
“El acceso a la vivienda también es un problema de información”, sostuvo Cuadra. La intención, agregó, es que esos datos estén disponibles para quienes enfrentan una de las decisiones económicas más importantes de su vida.
Una plataforma para compradores, vendedores e inversores
MapComercial ofrece distintas herramientas destinadas a quienes participan del mercado. Su mapa de precios permite consultar valores en distintos puntos de la Ciudad y cada propiedad cuenta con una ficha de análisis. También dispone de una tasación online, que busca ofrecer una referencia de valor, y de un sistema de alertas por correo electrónico para quienes buscan comprar. Las notificaciones incluyen nuevas propiedades que cumplen con determinados criterios y unidades que redujeron su precio.
Para operaciones específicas, la plataforma ofrece además un Informe de Decisión, que analiza cuánto podría resultar conveniente ofertar o publicar, con qué propiedades compite un inmueble y cuál es el margen habitual de negociación.
El sistema también apunta a otros sectores vinculados con el mercado inmobiliario. La herramienta “Dónde abrir” permite analizar la relación entre población y cantidad de comercios competidores. Como ejemplo, el informe señala que en Belgrano hay aproximadamente 812 habitantes por supermercado, mientras que en Villa Lugano la relación llega a 9.291 habitantes por establecimiento. Para desarrolladores, en tanto, MapComercial realiza estudios de factibilidad orientados a determinar cuánto podría pagarse por un terreno para que un determinado proyecto resulte viable.
Entre los próximos proyectos de la plataforma aparece La Red MapComercial, una iniciativa destinada a conectar inmobiliarias pequeñas y medianas para compartir información sobre precios de cierre y compradores. La propuesta apunta a que las inmobiliarias de barrio puedan acceder a información que actualmente, según la empresa, se encuentra más concentrada dentro de grandes redes del sector.
MapComercial también proyecta extender su sistema de medición al conurbano bonaerense, una expansión que permitiría ampliar el análisis más allá de los límites de la Ciudad. Otro de los objetivos anunciados es publicar un índice mensual abierto del mercado inmobiliario porteño, con información sobre precios por barrio, tiempos de venta y evolución de las reducciones de precios.
La plataforma prevé, además, sumar inmobiliarias, desarrolladores, escribanos, otros profesionales vinculados al sector e inversores a su red. La apuesta es convertir la información que generan diariamente miles de publicaciones en una herramienta para entender cómo se mueve el mercado y, sobre todo, qué hay detrás de cada precio publicado.