El acceso a los créditos hipotecarios vuelve a estar en el centro de la agenda después de que el Gobierno anunciara un nuevo mecanismo para ampliar el fondeo de los bancos y estimular los préstamos destinados a la compra de la primera vivienda.
El ministro de Economía, Luis Caputo, informó que se pondrán a disposición hasta $2 billones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de ANSES, equivalentes a unos USD 1.500 millones, que los bancos podrán captar mediante licitaciones y deberán destinar exclusivamente a créditos hipotecarios.
Pero para quienes buscan comprar un departamento, la pregunta central es cuánto hay que ganar para acceder a uno de estos préstamos. Los requisitos varían según cada entidad, el monto solicitado, el plazo y la tasa, aunque la relación entre la cuota y los ingresos familiares es uno de los principales condicionantes.
Cuánto hay que ganar para acceder a los nuevos créditos hipotecarios
Durante la presentación del programa, Caputo dio un ejemplo para dimensionar los ingresos necesarios. Según explicó, para un crédito cercano a USD 100.000 a 30 años, la cuota inicial rondaría los $865.000 mensuales. En ese caso, el grupo familiar debería acreditar ingresos netos superiores a $3,4 millones mensuales.
El cálculo supone que la cuota representa aproximadamente el 25% de los ingresos del solicitante o grupo familiar. Por eso, cuanto mayor sea el préstamo y la cuota inicial, mayores serán también los ingresos que deberán demostrarse.
El Gobierno estima, además, que los bancos financiarán alrededor del 70% del valor de la propiedad, por lo que el comprador deberá contar con ahorros para cubrir el porcentaje restante.
Cuánto piden actualmente los bancos para acceder a un crédito
Mientras se pone en marcha el nuevo programa, las entidades que ya ofrecen líneas hipotecarias UVA mantienen distintos pisos de ingresos para solicitar los préstamos.
Entre los bancos que establecen un ingreso mínimo se encuentran:
- Banco Credicoop: más de $3.500.000.
- Banco del Sol: desde $1.000.000.
- ICBC: desde $1.400.000.
- BBVA: cuatro salarios mínimos, equivalentes a alrededor de $1.506.400.
- Santander: $2.240.000 para compra de vivienda permanente.
- Supervielle: más de $5.000.000.
Estos valores funcionan como requisitos mínimos para iniciar la solicitud, pero no significan que con esos ingresos sea posible acceder a cualquier monto. La capacidad crediticia final dependerá fundamentalmente de la cuota resultante y de la relación entre esa cuota y los ingresos.
Cuánto cuesta la cuota de un crédito hipotecario en agosto
Las diferencias entre tasas también tienen un impacto importante. Para una propiedad de USD 130.000 y un crédito a 20 años, las cuotas iniciales estimadas varían considerablemente según el banco.
Entre las alternativas relevadas, la cuota inicial va desde alrededor de $1,1 millones hasta casi $2 millones mensuales. Banco Ciudad registra una cuota estimada de $1.106.868; Banco Nación, $1.127.179; Galicia, $1.134.880; ICBC, $1.144.747; y BBVA, $1.198.264.
En el extremo superior aparecen Brubank, con una cuota cercana a $1,63 millones, y Supervielle, donde alcanza aproximadamente $1,95 millones, como consecuencia de las diferencias en las tasas ofrecidas.
Qué cambia con los nuevos créditos anunciados por el Gobierno
El nuevo programa busca actuar sobre uno de los problemas que limita la expansión del crédito hipotecario: el fondeo de largo plazo de los bancos. El FGS licitará fondos a las entidades mediante colocaciones a uno y cinco años. Los bancos deberán pagar como mínimo UVA + 2,5% para los fondos a un año y UVA + 4,5% para los de cinco años. A cambio, las entidades que accedan al programa deberán ofrecer créditos hipotecarios para primera vivienda con una tasa máxima de UVA + 7,5%.
La primera licitación será por $200.000 millones, mientras que el programa completo contempla hasta $2 billones. El Banco Central controlará que los recursos adjudicados sean efectivamente destinados a los préstamos.
Según las estimaciones oficiales, el esquema podría alcanzar a unas 17.000 familias. Para los potenciales compradores, sin embargo, además de la tasa habrá un dato determinante: los ingresos necesarios para afrontar la cuota. En el ejemplo presentado por el Gobierno, acceder a un préstamo de unos USD 100.000 requeriría demostrar más de $3,4 millones netos mensuales por grupo familiar.