La respuesta oficial al pedido lacrimógeno de productores agrícolas –como la baja en las retenciones junto a mejores precios de los granos—volvió a quedar, como en otros segmentos de la economía, en los sectores más concentrados de la actividad. No solo vieron mejorados sus rindes los pooles de siembra, sino también los tenedores de tierra, cuyas superficies se revalorizaron a nuevos máximos históricos nominales. Los perjudicados siguen siendo los pequeños productores que arriendan los campos, a los que se suman los costos de los fertilizantes que se dispararon frente a un dólar que se aprecia.
El precio de la tierra agrícola en una de las principales zonas productivas del país volvió a alcanzar niveles máximos en términos nominales después de una década y media. En la subzona maicera de la región núcleo, que toma como referencia los partidos bonaerenses de Pergamino, Rojas y Colón, la hectárea promedió los 17.900 dólares entre enero y julio de 2026, por encima de los 17.350 dólares registrados en 2012. El movimiento coincide con una recuperación de los valores de los arrendamientos en dólares –una suba que los pequeños productores no pueden afrontar con los actuales rindes por hectárea para poder sembrar—y con una mejora de la rentabilidad bruta de la tierra.
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Según datos publicados por la revista especializada Márgenes Agropecuarios, el mercado de tierras agrícolas atraviesa el quinto año consecutivo de recuperación de precios nominales y los arrendamientos medidos en dólares "billete" también muestran una recomposición. Sin embargo, la recuperación del valor del activo no se traduce de la misma manera para quienes producen sobre tierras alquiladas.
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Grandes versus pequeños
La diferencia es central para entender la actual estructura del negocio agrícola. El propietario de un campo puede beneficiarse simultáneamente por la valorización de la tierra y por un alquiler que se mantiene elevado. Pero el productor arrendatario debe incorporar ese costo a una ecuación en la que también pesan los precios internacionales, los derechos de exportación, los costos de los insumos y los rindes obtenidos en cada campaña.
El récord actual es nominal, pero todavía se encuentra lejos del máximo de 2012 cuando se ajustan los valores por inflación estadounidense. Un informe de la Bolsa de Comercio de Rosario calcula que los 17.350 dólares de 2012 equivalen actualmente a unos 25.300 dólares por hectárea. Desde ese punto hasta 2023, el precio real de la tierra cayó 37 por ciento. Los valores actuales, en torno a los 18.000 dólares, constituyen el máximo real desde 2020, pero permanecen 28,5 por ciento por debajo del pico de aquel ciclo.
La trayectoria explica parte del cambio en la valoración del activo. Después del piso de 2.600 dólares por hectárea registrado en 2002, la tierra agrícola inició un ciclo de fuerte valorización que multiplicó su precio por 6,7 veces hasta 2012. El proceso estuvo acompañado por el denominado superciclo de las materias primas, la expansión de la siembra directa y las mejoras de productividad.
Desde 2013 se produjo una larga meseta con sesgo bajista. El valor nominal llegó a 13.950 dólares por hectárea en 2021, un 20 por ciento por debajo del máximo de 2012. El período estuvo marcado por el estancamiento de la actividad económica, mayores derechos de exportación y restricciones cambiarias, factores que afectaron la rentabilidad del sector y la valoración del activo. A partir de 2022 comenzó una recuperación que se extendió durante cinco años consecutivos y acumuló un incremento del 28 por ciento hasta el promedio registrado en 2026.
Alquiler cada vez más difícil
Una parte significativa de la superficie agrícola de la región núcleo es trabajada por productores que no son propietarios y que deben pagar un arrendamiento para acceder al campo. De acuerdo con el informe, el alquiler orientativo para la subzona maicera se ubicó en torno de los 19 quintales por hectárea durante la campaña 2025/26. El valor se mantuvo en niveles elevados incluso después de varios años en los que los rendimientos estuvieron por debajo del potencial de la región.
La diferencia entre el propietario y el arrendatario se vuelve todavía más evidente al trasladar ese alquiler a dólares. El valor en dólares "billete" de los arrendamientos fue mucho más volátil durante la última década y media. Entre las campañas 2012/13 y 2021/22 se movió entre 237 y 442 dólares por hectárea, mientras que los últimos años mostraron una recuperación persistente hasta alcanzar un valor estimado de 570 dólares por hectárea en la campaña 2025/26.
El informe explica que esa evolución está determinada por el precio de la soja en los mercados internacionales y locales, las alícuotas de los derechos de exportación y la brecha cambiaria. La convergencia cambiaria, los precios de la soja por encima de los 400 dólares por tonelada y la reducción paulatina de los derechos de exportación contribuyeron a mejorar el valor en dólares que recibe el propietario por el alquiler. La consecuencia es que el activo agrícola volvió a mejorar su rentabilidad para quien posee la tierra. El ejercicio teórico realizado por los autores del informe muestra que la rentabilidad bruta anual por arrendar una hectárea se movió entre 1,33 y 4,06 por ciento en el período analizado. Para las campañas 2024/25 y 2025/26 se alcanzaron los máximos de esa serie. .
"En la última campaña, dicho indicador se ubica en 3,17 por ciento, que es un máximo para la serie bajo análisis", señala el informe de la bolsa rosarina, que atribuye esa mejora "no tanto por una continuidad en el crecimiento del alquiler en quintales, sino por la convergencia cambiaria, precios de la soja a nivel internacional por encima de los 400 dólares por tonelada y baja paulatina en los derechos de exportación".
Las cifras dan cuenta de que una política que abulta solamente los ingresos potenciales del complejo exportador no necesariamente mejora en igual proporción la rentabilidad del productor que alquila la tierra. La reducción de las retenciones mejora el valor que puede capturar la cadena exportadora por cada tonelada comercializada, pero el efecto sobre los distintos actores depende de la estructura de costos y de la forma de tenencia de la tierra.