Alquileres: se expanden los "contratos paralelos" para eludir la ley

Buscan firmar contratos entre particulares con dos años de extensión e incrementos semestrales.

24 de febrero, 2021 | 06.00

Los propietarios de viviendas reniegan de la nueva ley de alquileres y, en algunos casos, buscan mecanismos para eludirla con contratos entre particulares y no ante la AFIP, como corresponde. Lejos de cumplir con los tres años de arrendamiento y la actualización anual, pautados por la normativa, en ciertas ocasiones se le plantea al posible inquilino un aumento semestral y una extensión de dos años, como en la legislación vieja. Incluso, como nadie controla esos convenios, piden cosas insólitas como tres meses de depósito para poder ingresar a la vivienda. Experiencia personal. Ante estas irregularidades, desde Inquilinos Agrupados lanzaron una red de ayuda para las personas con un abogado gratis para que se cumplan las condiciones que deben cumplirse.

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Frente a estas situaciones, la denuncia no debe registrarse ante la AFIP sino ante la Justicia civil. "Si firmaste contrato de alquiler (nuevo, renovación, prórroga) después del 1/7/2020 por un plazo menor a tres años comunicate con nosotros para que tenga validez por el plazo mínimo legal de 3 años. Escribinos a inquilinosasesoria@gmail.com con el asunto 'plazo mínimo'", informaron desde Inquilinos Agrupados en sus redes sociales.

La fecha del 1 de julio de 2020 no es caprichosa, es el momento en que comenzó a regir la nueva ley de alquileres y las condiciones de plazos y actualizaciones rigen para los contratos firmados a partir de entonces. Ante una consulta de El Destape sobre la existencia de este tipo de contratos irregulares, informaron que están convocando a los inquilinos y que "si hay un contrato de ese tipo nosotros ponemos el abogado gratis para que se declare vigente en las condiciones que fija la ley de alquileres".

Respecto a los plazos de alquiler, un contrato menor a tres años es legal cuando se trata de excepciones turísticas de viviendas amobladas, con un máximo de tres meses. También para los convenios que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada, que debe estar expresada en el contrato y debe cumplirse en un plazo inferior al mínimo. Desde Inquilinos Agrupados explicaron que si se firman dos contratos consecutivos de 3 meses, tiene validez por tres años. Los contratos por plazos de 6 meses, un año, o 2 años también tienen validez por 3 años. Siempre que el contrato de alquiler sea para fines de vivienda, tendrá que tener obligatoriamente el plazo mínimo de 3 años.

Por otro lado, la semana pasada, el Gobierno reglamentó el artículo de la normativa que obliga a registrar los contratos de alquiler ante la AFIP. Sin embargo, aún se dan cierto tipo de conversaciones para negociar: "¿Querés factura o no la necesitás? Estas cosas es mejor arreglarlas ahora para no tener problemas después". La falta de registro sí es una infracción que se debe denunciar ante la AFIP. 

¿Qué se debe pedir para alquilar?

En provincia de Buenos Aires sólo se puede pedir el depósito en garantía equivalente al valor del primer mes de alquiler y el propietario tiene que devolverlo al valor del último mes. El sellado no se paga por la ley fiscal 2020; los honorarios son abonados en un 2% por cada una de las partes pudiendo asumir el total del 4% por el monto del primer año de contrato de alquiler. La certificación de firmas a un valor de $450 más $500 de pedido de informes; y un mes de adelanto.

En la Ciudad, pueden solicitar el depósito en garantía equivalente, como máximo, al valor del primer mes de alquiler, también con devolución al finalizar el mismo. Los honorarios están enteramente a cargo del propietario y los pedidos de informe no pueden valer más de $450 ya que es el precio oficial del registro de la propiedad inmueble. La certificación de firmas, por su parte, es gratuita llamando al 147 y sólo se puede pedir un mes de adelanto para ingresar a la vivienda. Si bien el pago de la comisión por parte de los dueños está judicializado, la ley sigue vigente por lo que el inquilino no debe abonarla.

Con la nueva normativa, vigente para todo el país, el propietario fija el precio del alquiler inicial para el primer año de contrato. Luego, la actualización al mes 13 estará fijada por un promedio entre inflación y salario, y lo mismo sucederá con la actualización del mes 25. En este link hay varios consejos a tener en cuenta a la hora de alquilar.

Decreto de alquileres

Hasta el 31 de marzo continúa en vigencia del decreto de necesidad y urgencia que congela el precio de los alquileres, prorroga contratos y suspende desalojos. La medida, nacida el 29 de marzo del año pasado, buscó darle seguridad habitacional a un gran universo de ciudadanos en el marco de la pandemia. Muchos, por la merma en el trabajo o despidos, se quedaron sin ingresos para afrontar los gastos de vivienda y la medida funcionó como una protección.

Si bien muchos piden su extensión más allá del 31 de marzo, aún no hay precisiones sobre ello. De hecho, las dos prórrogas de la norma fueron sobre la fecha de vencimiento del decreto, lo que generó mucha incertidumbre en los inquilinos. Uno de los puntos clave del DNU es la política de desendeudamiento. En un principio se estableció un pago en cuotas, de tres a seis, sin intereses para quienes no hayan abonado las actualizaciones semestrales y, por el mismo plazo pero con intereses, para quienes no hayan pagado la mensualidad. Estos se extendió a fines de enero y ahora son doce cuotas con las mismas condiciones para ambos tipos de deuda.

Modelo del contrato de alquiler

Inquilinos Agrupados facilitó un modelo de contrato de alquiler bajo la nueva ley para que todos puedan conocer las formas del mismo. Se adjunta a continuación.

 

Modelo Contrato de Alquiler by Carla Pelliza on Scribd

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