Los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires y el Gran Buenos Aires registraron en 2025 aumentos que superaron ampliamente a la inflación, según el informe de diciembre elaborado en conjunto por la Universidad de San Andrés (UdeSA) y Mercado Libre sobre la evolución del mercado inmobiliario en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA).
El relevamiento, que funciona como cierre anual, analiza el desempeño de los mercados de alquiler y compraventa con datos interanuales comparables y un detalle por zonas, y confirma que el segmento de los alquileres fue el que mostró las subas más marcadas a lo largo del año.
Cuánto subieron los alquileres en CABA y el Gran Buenos Aires
En el caso de las casas en alquiler, los incrementos interanuales alcanzaron picos del 63,1% en el GBA Sur, mientras que en el GBA Norte las subas fueron del 50,1% y en la Ciudad de Buenos Aires llegaron al 32,9%. Los departamentos en alquiler también registraron aumentos significativos y homogéneos en todo el AMBA, con variaciones interanuales de entre el 35% y el 40%, niveles que se ubicaron por encima de la inflación anual.
El informe contrasta este fuerte encarecimiento de los alquileres con un comportamiento más moderado en el mercado de compraventa. En el segmento de casas, los precios cerraron el año prácticamente estables a nivel AMBA, con una variación interanual del 0,8%. Sin embargo, la dinámica fue dispar según la zona: mientras en CABA se observó una baja del 1,2%, en el GBA Norte se registraron subas del 5,5%.
Por su parte, los departamentos en venta mostraron una recuperación más clara y generalizada en dólares. En el acumulado de 2025, los precios aumentaron un 5,8% en el AMBA, con incrementos del 7% en el GBA Norte y del 5,2% en la Ciudad de Buenos Aires.
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En cuanto a los valores de cierre, el informe señala que en CABA el precio mediano de los departamentos en venta se ubicó en USD 1.331 por metro cuadrado, mientras que el de las casas alcanzó los USD 2.609 por metro cuadrado. En el mercado de alquiler, los departamentos promediaron ARS 12.622 por metro cuadrado y las casas ARS 16.197 por metro cuadrado.
Respecto de la demanda, durante diciembre de 2025 las zonas más buscadas por los usuarios fueron Palermo, Olivos, Ramos Mejía y La Plata, que concentraron el mayor volumen de visitas y consultas, de acuerdo con los datos del relevamiento.
Se agranda el peso del alquiler sobre los ingresos
El referente de Inquilinos Agrupados, Gervasio Muñoz, señaló que la "flexibilizacion de las condiciones mediante el decreto 70/23 que terminó con la ley de alquileres profundizó la crisis habitacional y económica en los hogares inquilinos". Y sentenció: "Endeudamiento, multiempleo, y salarios transferidos a los dueños de las viviendas caracteriza nuestra vida".
El reporte de la organización detalló la suba del peso del alquiler sobre los ingresos y el empeoramiento de las condiciones.
Contratos
- Plazos: 2 años (64%), 3 años (16%), 1 año (13%), Sin contrato escrito (7%).
- Aumentos: El 65% enfrenta aumentos cada 3 o 4 meses (43% trimestral, 26.4% cuatrimestral).
- Índices: El 60% ajusta por IPC (inflación), 27% por ICL y un 8% por decisión unilateral del dueño.
Alquiler
- Un 25% de los inquilinos destina entre el 60% y el 100% de su sueldo al alquiler.
- El 17% destina el 50% y el 22% destina el 40%. Solo un 10% paga menos del 20% de su ingreso.
- Consecuencia: 1 de cada 6 hogares sufrió desalojo económico.
Multiempleo
- El 46% de los inquilinos tiene más de un trabajo.
- Inestabilidad laboral: El 15% perdió su empleo (En septiembre era el 8%), mientras que el 28% tuvo que sumar otro puesto para subsistir.
- El desempleo alcanza el 4.1%.
Deuda
- Casi 3 de cada 4 inquilinos tiene deudas (68%). ¿En qué se endeudan?
- Tarjetas de crédito: 92.2%
- Alimentos: 82.2%
- Deudas previas: 76.9%
- Alquiler: 76.1%
- Salud y Servicios: 71%
Recortes y consumo
Para pagar el techo, se recorta lo básico:
- 91.7% recortó salidas y 86.3% vestimenta.
- 60.3% recortó en alimentos y 52.3% en salud.
- Seguridad alimentaria: Sólo el 38.5% puede hacer las 4 comidas diarias. Un 23% hace solo dos y un 4.5% apenas una comida al día.
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